住宅購入の流れ 資金計画~手付契約~決済・引渡しまでを解説します


この記事では、「住宅購入の流れ」について解説しています。

中古住宅や建売住宅(新築)を購入する場合に、まず何から始めて、どう段取りしていけばいいのか?

資金計画・物件探し・購入申込書の作成・手付契約・住宅ローン・決済など、それぞれのタイミングごとに、『注意点』や『用意するもの』を、6ステップの手順に分けて、勉強していきましょう!

住宅を探し始めるところから➡見学➡購入申込➡手付契約➡決済・引渡しまで 住宅購入の流れを解説


こんにちは、公認 不動産コンサルティングマスター資格保有者宅地建物取引士上越市の不動産会社「LIXIL不動産 上越中央店」の金丸です。

「住宅の購入を決意した!けれども、実際にどうやって進めたらいいのか!?」と悩んでいる。
そんな方に向けてこの記事を書きました。

私の不動産業界:20年の経験を元に『どこから手を付けて、どう進んでいったらいいのか』住宅購入の流れについて、説明します。

1.資金計画


住宅購入を考え始めたとき、一番大事なことは『いくらの住宅を買うのか!?』について、考えることです。

まずは、『資金計画』をざっくりと立ててみましょう!


●無理のない『資金計画』の立て方●

①月々、住宅費を『いくらまでなら、余裕をもって払えるか?』考えましょう

例えば、「今払っているアパートの家賃くらい」ならどうでしょうか。

または、「住宅ローンとして支払ったとしても、まだ生活に余裕が持てて、貯金もできる金額」は、いくら位でしょうか?

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それが『無理のない支払額』となります。






②住宅ローン借入金額を考えましょう

上記①で決めた『無理のない支払額』を、上の表にあてはめてみましょう。

例えば、『無理のない支払額』が、月々6万円だったとします。

       ⇓

真ん中の「金利1.4%」列から、60,262円を見つけて、左端の「借入金額(万)」を、たどってみると『2,000万円』となっています。

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それが、『無理のない支払額』から導き出した『住宅ローン借入金額』となります。

【設定条件】

20代・30代・それから45歳以下の方であれば、『35年返済』が一般的ですので、35年返済にしたと仮定します。

2021年現在は、住宅ローン金利は0.7%(変動金利)~1.2%(3年固定等)位の商品を利用する方が多いので、仮に金利1.4%で借りることを想定します。



③希望予算(いくらの住宅を買うのか?)を考えましょう

次の『金額』をざっくりと考えます。

☑ 住宅購入に使える貯金額:自己資金(じこしきん)

☑ 住宅購入に必要な諸経費


購入予算住宅ローン借入金額自己資金(住宅購入に使える貯金額)諸費用

[例]

購入予算=2,000万円 + 200万円 - 200万円

    (借入金額)(自己資金)(諸経費)

    =2,000万円

     ⇓

それが、『無理のない返済額』から導き出した『購入予算』となります!!



2.物件探し


次に「希望予算」の範囲内で、住みたいと思っているエリアに、「どんな住宅があるのか?」を調べてみましょう!

●調査方法●


①インターネットを使って、住みたいと思っている「エリア」希望している「予算」を入力して、検索してみましょう!

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②もしも、希望している「予算内」で、住みたいと思っている「エリア」に、よい住宅が見つからない場合は、もう少し「エリアを広げて」探してみましょう。

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③『価格』をなるべく変えずに、『立地』『新しさ(綺麗さ)』『建物の良さ(広さ・グレード・設備)』を調整しながら、自分の希望に近い物件をしぼっていきましょう!!

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④理想の、価格・立地・新しさ(綺麗さ)・建物(広さ・グレード・設備など)について、自分なりの条件を『整理』しましょう。

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⑤たまには、地元の不動産会社を訪問したりして『具体的な物件の情報』を収集したり『現地の案内』を受けてみるといいですね。

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『これは!?という住宅』が見つかったら、「家族全員」で、気になる物件を見学してみましょう!!



●物件見学のポイント●

①中に入ったときの『第一印象』はどうか?

 フィーリングは大事です。第一印象で気に入らない場合は、購入を止めましょう!

②リビングなどの広さは、イメージと合っているか?

 実際に見たら、イメージよりも「かなり狭かった」というパターンは多いです。

③各部屋の使いやすさ

④陽当たり・風通り・眺望

⑤キッチン・お風呂・洗面台・トイレなどの劣化具合や使い勝手

⑥収納は十分か?

⑦メンテナンスが必要な所は、ないか?

⑧雨漏れ、床が傾いている等の問題はないか?

⑨新耐震(建築確認申請が1981年6月以降)かどうか?

➉駐車スペース、その他色々・・・


3.購入申込書の作成


①購入を検討したいと考えた場合は、不動産会社に相談しましょう。

②その際、気になる点を、色々と質問して確認しましょう。

・契約後に「住宅ローン」がもし、通らなかったらどうなるか?

・「保障の範囲」は、どの程度なのか?

・「手付金」は、いくら用意したらいいのか?

・「契約日」・「引渡し日」などのスケジュール

・その他、納得いくまで、不動産会社と打ち合わせしてください!


③納得して、購入を決意したら「購入申込書」を作成しましょう。

・この購入申込書は、契約書ではありませんので、法律上は拘束力はありません。

・売主や、不動産仲介業者に対する意思表示になります。

・「気持ちが固まってから」書くようにしましょう。

●『購入申込書』作成のポイント●

・人気物件などで同じ物件に購入希望者が複数いた場合、不動産業界では、原則として『購入申込書が早く出た順番で、契約の優先順位を決める』というルームがあります。

・例外もあるので、その物件を取り扱う不動産会社に『ルールをよく確認』して下さい。

・購入申込書には、

契約希望日

用意する手付金の額

融資の条件」などを記入します。

・その他、『自分が希望する条件』などを記入して、不動産仲介業者に交渉を依頼することも可能です。


4.手付契約



『購入申込書』さくせい後、売主と契約について「OK」となった場合

●用意するもの●

・認印(シャチハタ不可)または、実印

※手付契約時に使う印鑑は、法律上、「認印」・「実印」どちらという決まりはありません。

 所有権移転時に使う売主様の印鑑は、「実印」が必要となります。

・手付金

相場としては、売買価格の5~10%程度

例えば、売買価格:1,000万円➡50~100万円

・印紙代

・運転免許証(または、パスポート)

・仲介手数料(内金分or全額)


●手付契約当日の流れ●

①通常、不動産会社の事務所に当事者である買主、売主が集まります。

②不動産会社の「宅地建物取引士」から、『重要事項説明』を受けます。

③『契約書』の読み合わせを行います。

・契約書類はかなりの枚数と、契約にまつわる様々な種類の書面があります。

・すべての説明を受けて、サインと契約金の支払いが完了するには、一般的に「1時間半~2時間程度」かかります。

④契約書類に記名・押印を行います。

⑤手付金の支払いをします。

⑥住宅ローンや、引渡し時期など、関係者間でよく『打合せ』を行いましょう。


5.住宅ローン手続き




手付契約が終わると、次の段階としては住宅ローンの手続きを進めることが一般的です。

●住宅ローンの手続き●

融資金を利用できるようになるまでには、3つの大事なステップがあります。

①事前審査 ➡ (承認) ➡ ②本申込 ➡ (承認) ➡ ③金銭消費貸借契約

※住宅ローン実行(融資金が利用可能になる)まで、だいたい1か月前後かかります。


①事前審査 必要書類

・認印または、実印(今後、不要になっていく可能性があります)

・運転免許証(または、パスポートなど)

・保険証

・源泉徴収票(自営業などの方は、確定申告書3期分・所得証明書・決算書等)
 
 ※金融機関や勤務形態などによって、提出書類は異なります。

・オートローンや借入金がある場合は、返済予定表(償還表)

・事前審査用紙(必要事項を記入)

・書類が全てそろっていると、3~4日で回答が出ることもあります。


②本申込 必要書類

・実印

・銀行印

・印鑑証明書(発行後3ヶ月以内)

・住民票(発行後3ヶ月以内)

・本審査申込書(必要事項を記入)

・その他、金融機関が求める書類一式


③金銭消費貸借契約

・実印

・銀行印

・印鑑証明書(通常、物件住所に移動したもの、発行後3ヶ月以内)

・住民票(通常、物件住所に移動したもの、発行後3ヶ月以内)

※正確な書類や手続きは、必ず事前に金融機関にご確認ください!!

※上記は、あくまで一般的な事例です。実際は、案件ごとに異なります。


6.決済・引渡し


決済・引渡しは、住宅ローンの融資を受ける銀行で応接を用意してもらい、平日の午前中に決済することが一般的です。

※時間は、だいたい30~40分かかります。


●用意するもの●

※買主(個人)の方

・認印(シャチハタ不可)

・住民票

・抵当権設定がある場合は別途

→実印・印鑑証明書(取得後3ヶ月以内)

・代金支払いに必要なもの

→通帳・銀行印・身分証明書など


【お支払い】

➡銀行で決済する場合は、伝票を書いて、通帳から引出または、振込み

・売買代金の残額

・固定資産税・都市計画税の清算金

・仲介手数料(残金分or手付契約時に全額支払い)

・登記関係費用など


【注意点】

自宅として「中古住宅」「建売住宅」を購入する場合

住民票・印鑑証明書は、通常、物件の新住所へ住所移転したものを用意します。

(市役所・区役所では、既に引っ越した前提で手続きを行っていただくのが通例となっております。正直に説明すると、住所移動が出来ないケースが多いのでご注意ください。)

※上記は、あくまで一般的な事例です。実際は、案件ごとに異なります。

※必要書類や金銭については、仲介業者等にご確認ください!!



●済日当日の流れ●

①司法書士が所有権移動の手続きが出来る書類が、全てそろっているかどうか?確認

   ↓

②売主の口座へ残代金などの振込みを行います。

   ↓

③残代金などの振込み確認が出来たら、鍵の引渡しを受けます。

 おめでとうございます!

 晴れてその不動産(住宅や土地など)が、『あなたのもの』となりました。

   ↓

④解散し、銀行の応接を後にします。

   ↓

⑤司法書士がその日うちに法務局へ名義変更の書類を提出します(買主様の同行は不要です)。

   ⇓

⑥2~3週間の間に法務局内の登記手続きが完了します。

その後、司法書士から連絡があり、登記識別情報通知書(昔の権利証にあたるもの)を、受け取ります。

以上で、決済(残代金の支払い・物件の引渡し・所有権移転手続き)完了となります。




●お引越しについて●

・その住宅があなたのものとなった④以降であれば、基本的に、いつしても構いません。

・1週間後くらいに行う人もいれば、1か月後くらいに引っ越しをする人もいます。

・注意点としては、その物件が『住宅ローン減税の対象物件』だった場合は、年をまたいで入居すると、「その年の(引渡しを受けた年)の住宅ローン減税が受けられない※」。というデメリットがあります。

※『住宅ローン減税』の申請をするためには、その年の年末までに入居して、年末引き続き住んでいることが条件となります。そのような点も注意して、お引越しのタイミングを考えていただけたらと思います。



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この記事を書いた人:金丸寿充
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